Huur informatie

Verplichtingen van de verhuurder

De verhuurder moet de zaak ter beschikking stellen en laten aan de huurder voor gebruik (art. 7:203 BW). Dit moet tijdig gebeuren, anders is de verhuurder schadeplichtig zonder ingebrekestelling, omdat dan gewoonlijk een fatale termijn is geschonden (art. 6:83 sub a BW).

De verhuurder dient in te staan voor gebreken, die niet aan de huurder zijn toe te rekenen (art. 7:204-210 BW). Immateriële gebreken, zoals overlast en het niet plegen van preventief onderhoud vallen er ook onder.

De verhuurder is verplicht gebreken te verhelpen, tenzij dit onmogelijk of te duur is (art. 7:206 lid 1 BW). Deze plicht ontstaat pas als de huurder daarom heeft verzocht. Slechts kleine herstellingen die voor rekening van de verhuurder komen op grond van art. 7:217 BW, vallen er niet onder (art. 7:206 lid 2 BW).

Bij niet-naleving van deze plicht, kan de huurder drie vorderingen instellen:

1. Gedeeltelijke (partiële) ontbinding (art. 7:207 BW): na kennisgeving van het gebrek aan de verhuurder, vermindering van de huurprijs te vorderen (lid 1) overeenkomstig art. 6:270 BW (rechtsregel van arrest Van Bommel/Ruijgrok).

2. Gehele ontbinding (art. 7:210 BW in combinatie met art. 6:267 BW), wanneer de verhuurder niet op grond van art. 7:206 BW verplicht is het gebrek te verhelpen.

3. Recht op schadevergoeding (art. 7:208 BW): bij een later gebrek dat aan de verhuurder is toe te rekenen of bij een eerder gebrek, dat hij heeft verzwegen of waarover hij heeft gelogen.

Verplichtingen van de huurder

Voldoen van de huurprijs (art. 7:212 BW): het gaat hierbij om een fatale termijn (art. 6:83 sub a BW), waarbij het verzuim automatisch intreedt zonder voorafgaande ingebrekestelling (aanmaning), tenzij de betalingstermijn een andere strekking heeft. De huurder hoeft dus niet eerst herinnerd te worden aan zijn huurachterstand. Huurverplichtingen zijn namelijk "voortdurend" van aard en moeten per termijn betaald worden (meestal maandelijks) en daarom levert het niet op tijd betalen van de huur al verzuim op.

Wanbetaling m.b.t. de huurprijs valt onder wanprestatie (art. 6:74 BW). De huurder heeft hiertegen een vijftal verweren:

1. opschortingsrecht (art. 6:52 e.v. BW en art. 6:262 e.v. BW): de verhuurder schendt zijn verplichting uit de overeenkomst (voldoende samenhang in de zin van art. 6:52 lid 2 BW vereist). Slechts uitstel mogelijk van de eigen verplichting.

2. Crediteurs (schuldeisers) verzuim (art. 6:59 – 61 en 6:266 BW): de verhuurder maakt nakoming door de huurder onmogelijk, bijv. door geen rekeningnummer te verstrekken, met als gevolg dat de huurder de huurprijs niet kan betalen.

3. In reconventie (tegeneis bij een rechtszaak) ontbinding van de huurovereenkomst vorderen.

4. Er is sprake van verrekening o.g.v. art. 7:206 lid 3 BW (de verhuurder is met het verhelpen van de gebreken in verzuim en de huurder doet zelf en laat de kosten hiervan in mindering brengen op de huurprijs).

5. Er is sprake van betalingsonmacht (overmacht)

Onderhuur

De onderhuurovereenkomst (art. 7:221 BW) is een gewone huurovereenkomst, waarbij de huurder een gedeelte van zijn gehuurde zaak weer aan een andere huurder verhuurt, bijvoorbeeld een kamer.

Wanneer het gehuurde wordt ontruimd, geldt zo’n ontruimingsvonnis ook voor de onderhuurder (“de huurder met al de zijnen en het zijnen”). De huurder van een zelfstandige woonruimte is bevoegd tot onderhuur van een deel daarvan (art. 7:244 BW). Dit is van regelend recht en dat houdt in, dat er in de huurovereenkomst van kan worden afgeweken: bijvoorbeeld een verbod tot onderhuur van de woonruimte.

Koop breekt geen huur

Als de verhuurder het gehuurde aan een ander overdraagt, breekt deze koopovereenkomst de huurovereenkomst niet (art. 7:226 BW). Dit houdt in, dat de nieuwe eigenaar van het pand gebonden is aan de huurovereenkomst met de bestaande huurder in die ruimte, die ook al van de vorige eigenaar huurde.

Onder overdracht valt ook de executoriale verkoop (art. 7:226 lid 2 BW) en bedingen die onmiddellijk verband houden met de huurovereenkomst, zoals “huurprijsbedingen” en “bedingen m.b.t. de omvang van het gehuurde” gaan mee over naar de nieuwe eigenaar (art. 7:226 lid 3 BW).

Deze informatie is afkomstig van Wikipedia van het Huur Recht in Nederland